tarafından 
Kuzey Kıbrıs Gayrimenkul Hukukunu Anlamak: Alıcılar İçin Önemli Değişiklikler
21 Mayıs 2024’te, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Hükümeti (TRNC), özellikle yabancı alıcılar için Kuzey Kıbrıs’ta mülkiyeti önemli ölçüde etkileyen yeni bir yasa tasarını sundu. Bu değişiklikler hem daha önce mülk satın almış bireyleri hem de gelecekte satın almayı planlayanları etkiler. Bu makale, yeni yasanın temel hükümlerini açıklayacak ve Kuzey Kıbrıs emlak hukukuna ve bunun emlak alıcılarını nasıl etkilediğine odaklanacaktır.
1. Mevcut Mülk Sahipleri İçin Değişiklikler
Kuzey Kıbrıs’ta zaten mülk satın aldıysanız ancak bazı prosedürleri tamamlamadıysanız, yeni yasa harekete geçmenizi zorunlu kılıyor. İşte bilmeniz gerekenler:
A. Satış Sözleşmenizi Kaydetmek
Yasa kabul edilmeden önce Satış Sözleşmesi imzalayan ancak henüz Arazi Sicili’ne sözleşme kaydettirmemiş yabancı alıcılar, bunu 21 Mayıs 2024’ten itibaren altı ay içinde yapmalıdır. Bu süre içinde kayıt yaptırmazsanız, satıcı asgari ücretin 500 katına kadar para parası alabilir.
- Mülkünüzü Mayıs 2008’den sonra güvenilir bir temsilci (bizim gibi) üzerinden satın aldıysanız, sözleşmeniz muhtemelen zaten kaydedilmiştir ve hiçbir şey yapmanıza gerek yoktur.
- Mayıs 2008’den önce satın aldıysanız ve sözleşmenizi hiç kaydetmediyseniz, herhangi bir cezadan kaçınmak için şimdi kaydetmelisiniz.
B. Satın alma İzni Başvurusu
Yabancı alıcılar ayrıca İçişleri Bakanlığı’ndan satın alma izni almak zorundadır. Henüz başvurmadıysanız, yeni yasadan itibaren altı ay içinde başvurmalısınız. Zamanında başvurmamak para cezasına yol açabilir.
- Bu izni alıp almadığınızdan emin değilseniz, başvurunuzun son tarihten önce gönderildiğinden emin olmak için lütfen bizimle iletişime geçin.
C. Mülkiyetin Kesinleştirilmesi (Tapu Devri)
Izin başvurusunda bulunan ve onay bekleyen yabancı alıcılar, izin aldıktan sonra altı ay içinde mülkiyet devrini tamamlamalıdır. Ödemeler veya mülk belgeleriyle ilgili sorunlar varsa, altı aylık dönem ancak son ödeme yapıldıktan sonra başlar. Transferin zamanında tamamlanmaması, satın alma izninin geçersiz kalmasına ve para cezası verilmesine neden olabilir.
2. Birden fazla mülkünüz varsa ne olur?
Yasanın izin verdiğinden daha fazla mülke sahipseniz, altı ay içinde Bakanlığa bildirmeli ve ücret ödemelisiniz. Onlara zamanında bildirmezseniz, ücret artar. Böylece fazladan mülkleri kendi adınıza devretmek için 24 ayınız var. Uyumsuzluk sözleşmelerinizi geçersiz kılar ve para cezası alınabilir.
3. Kuzey Kıbrıs’ta Yeni Gayrimenkul Alıcıları İçin Değişiklikler
Yeni Kuzey Kıbrıs emlak yasası , gelecekte gayrimenkul satın almayı düşünenleri de etkiliyorum. İşte bilmeniz gereken temel değişiklikler:
A. Mülk Boyutu ve Türü Kısıtlamaları
Yabancı alıcılar yeni yasa kapsamında yalnızca belirli tür mülkleri satın alabilirler:
- Boş Arazi: Bir arsa, 1338m²‘ye kadar.
- Daire: Bir daire (veya Türkiye Türk Cumhuriyeti vatandaşları için en fazla üç daire).
- Ev: 3300m²‘ye kadar bir arsa olan bir ev.
Yabancıların tarım veya ormancılık arazisi satın almasına izin verilmez .
B. Paylaşılan Tapu Belgeleri
Vatandaş olmayanlar artık ortak tapu ile mülk satın alamaz. Bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, bireysel tapu veya katlı bir tapu (Türkçe’de “Kat İrtifak Koçanı” olarak bilinir) olmalı. Ortak tapu olan mülkler için yapılan herhangi bir sözleşme geçersiz olacaktır.
C. Yeni Gelişmelerde Satışlar
Yeni projeler için ise ünitelerin en az %20’si KKTC vatandaşlarına veya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına satılmalıdır. Ayrıca, birimlerin yarısından fazlası birinci derece akrabalara veya aynı vatandaşlıktan yabancı alıcılara satılamaz.
D. Arazi Satışı Sınırlamaları
Herhangi bir bölgedeki arazinin %7’sinden fazla ya da ülke tamamındaki toprakların %3’ü yabancı alıcılara satılamaz. Bu, vatandaş olmayanların satın alabileceği arazi miktarında sınırlamalar olduğu anlamına gelir.
E. Ulusal Güvenlik Endişeleri
İçişleri Bakanlığı, ulusal güvenlik nedenleriyle belirli bölgelerde mülk alımlarını kısıtlayan düzenlemeler çıkarabilir. Bu kısıtlamalar, yabancı alıcıların belirli bölgelerde mülk satın almasını engelleyebilir.
F. Yabancılara Ait Şirketler
Daha önce, yerel şirketlerin (çoğunluğu KKTC vatandaşlarına ait olanlar) serbestçe mülk satın alabiliyordu. Yeni yasaya göre, yabancı mülkiyete veya yabancı kontrolündeki oy kullanma hakkına sahip şirketler yabancı şirketler olarak kabul edilecek. Bu şirketler, bireysel yabancı alıcılarla aynı mülk kısıtlamalarına tabi olacaktır.
G. Satış Sözleşmelerinin Kaydı
Yeni mülk satın alma sözleşmeleri 75 gün içinde Arazi Sicili’nde kaydedilmelidir. Bu adımı tamamlamazsanız, sözleşme geçersiz sayılır.
4. Güven Anlaşmaları ve Etkileri
Yeni yasaya göre, vatandaş olmayanların mülkiyet kısıtlamalarını aşmak için güven anlaşmalarını kullanmalarına artık izin verilmiyor. Yasa kabul edilmeden önce bir güven sözleşmesi yaptıysanız, sözleşmeyi 75 gün içinde Arazi Sicili’ne kaydetmelisiniz. Bunu yapmazsanız, anlaşma geçersiz hale gelir ve hem alıcı hem de satıcı para cezasıyla karşılaşabilir.
5. Uyumsuzluğun Sonuçları
Yeni yasalara uymazsanız, ciddi cezalarla karşılaşabilirsiniz. Bu şunları içerir:
- Sözleşmenizi kaydettirmemek veya tapu devrini tamamlamamak için brüt aylık asgari ücretin 500 katına kadar para cezası.
- Mülk işleminiz, gerekli süre içinde kaydedilmezse geçersiz hale gelebilir.
- Mülkiyet sınırlarına uymamak veya güven sözleşmelerini kullanarak yasaları aşmak cezai cezalara yol açabilir.
Sonuç: Bilgilendirici Kal ve Hızlı Hareket Et
Yeni Kuzey Kıbrıs emlak yasası , özellikle yabancı alıcılar için bölgedeki gayrimenkul alımlarında önemli değişiklikler getiriyor. Zaten mülk satın almış olun ya da gelecekte satın almayı planlıyor olun, yasal sorunlar ve cezalardan kaçınmak için bu yeni kuralları anlamak çok önemlidir.
Sözleşmenizi kaydetmek, satın alma izni başvurusu yapmak veya tapu devrini tamamlamak için yardıma ihtiyacınız varsa, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin. Süreç boyunca size rehberlik etmek ve Kuzey Kıbrıs mülkiyet hukukunun tüm yönlerine uymanızı sağlamak için buradayız.
