tarafından 
Kuzey Kıbrıs Gayrimenkul Piyasası ve Fiyatlar
2025 ve sonrasında Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasası, özellikle COVID-19 pandemisinin tetiklediği büyük yabancı ilginin ardından giderek daha fazla ilgi görüyor. Ancak, 2024 itibarıyla, yabancı alıcıları ciddi şekilde etkileyen yeni yürürlüğe giren yasalar nedeniyle büyük bir değişim yaşandı. Bu düzenlemeler piyasayı neredeyse durdurdu. Şu anda, bu yasalarla ilgili üç davanın yakında Yüksek Mahkeme’ye gitmesi bekleniyor. Gayrimenkul fiyatlarındaki belirgin artışa rağmen, ki birçok kişi bunu yabancı alıcılara bağlamaktadır, asıl sorun bölgedeki yetersiz konut arzı ve sınırlı arazi geliştirme fırsatlarındadır.
Ekonominin tamamen bir yenilemeye ihtiyacı yok, çünkü arz ve talep güçleri nihayetinde piyasayı belirler. Arz talepten düşük olduğunda, fiyatlar kaçınılmaz olarak yükselir. Kuzey Kıbrıs örneğinde, hükümet, özellikle yabancı alıcılardan gelen artan talebi karşılamak için mevcut mülklerin arzını artırmaya odaklanmalıydı. Bariz çözüm daha fazla arazi geliştirmek olurdu, ancak denizden büyük ölçekli arazi geri kazanımı düşünülmedikçe sınırlı arazi mevcut olduğu için bu hâlâ bir zorluk olarak kalıyor.
Ancak bir alternatif de var. Mevcut sınırlı arazi için imar izinlerini artırarak, çevresel koşullardan ödün vermeden, hükümet daha uygun fiyatlı arsalar oluşturabilir. Bu, mülk arzını artırmanın ve piyasanın arazi eksikliği nedeniyle aşırı ısınmasını önlemenin bir yolu olacaktır.
Yabancı alıcılar ve bunların piyasa üzerindeki etkisi de karmaşıktır. Yabancı sermaye akışını yavaşlatmanın bir yaklaşımı vergileri artırmak veya diğer finansal caydırıcı önlemler almak olurdu. Ancak, sadece vergileri artırmak sorunu çözmesi pek olası değildir. Bir diğer çözüm ise yabancı mülk alımlarını belirli bölgelerle sınırlamak veya belirli bölgelerde kota getirmek olabilirdi. Bu, yabancı alıcıların piyasadaki etkisini sınırlayacak olsa da, hükümet bunun yerine genel ekonomiye ve yatırımcı güvenine zarar veren önlemler uyguladı.
Mevcut hükümetin yaklaşımı piyasayı önemli ölçüde altüst etti. Yeni yasalar, emlak vergilerini %8’den %17,5’e çıkarmayı da içeriyor, hem yabancı hem de yerel yatırımcılar için zararlı. Ayrıca, daha önce mülk satın alma sözleşmeleri imzalamış ve vergi ödeyenler, ancak hükümetin yabancı alıcı izinlerini vermedeki gecikmeleri nedeniyle gerekli izinleri henüz alamayanlar şimdi daha fazla mali yükle karşı karşıya. Bu yatırımcıların, çoğu 2-3 yıldır beklemekte, yasal olarak satın aldıkları mülkleri almadan ek vergi ödemeleri isteniyor. Bu durum yatırımcılar arasında hayal kırıklığına ve hayal kırıklığına yol açtı ve birçok kişi için kırılma noktası işaret ediyor. Bu yasaların oluşturulmasında emlak uzmanlarıyla istişare edilmemesi veya uluslararası hukuka uymaması, yalnızca Kuzey Kıbrıs gibi bölgelerde görülen bir hatadır.
Hükümetin bir diğer tartışmalı hamlesi ise yabancı yatırımcılara yarım milyon euro tutarında para cezası getirmesidir. Bu karar, Kuzey Kıbrıs’a uluslararası yatırımcılar gözünde haydut bir devlet gibi bir itibar kazandırdı. Bu hamle, bölgenin en az önümüzdeki on yıl boyunca itibarını kaybetmesine neden olacak ve uzun vadeli yatırımcı güveninin kaybına yol açacak.
Şu anda Kuzey Kıbrıs’ta satılan mülk sayısına bakıldığında, yeni projelerde önemli bir azalma gözlemleniyoruz; hatta bazıları durduruldu. Perde arkasında, birçok geliştiricinin çalışan maaşlarını ödemekte zorlandığını ve birkaç şirketin personeli işten çıkarmaya başladığını duyuyoruz. Bu, emlak piyasasının bu yeni kısıtlamalar nedeniyle zorluklarla karşı karşıya olduğunun açık bir işaretidir.
Büyük soru şu: Mevcut piyasa koşullarında gayrimenkul fiyatları düşecek mi? 20 yıllık deneyimime dayanarak, en azından önümüzdeki 12 ay boyunca yeni projelerin fiyatlarında büyük bir düşüş beklemiyorum. Ancak, hızlı satmak isteyen bireysel satıcılar mülklerini indirimli fiyatlarla sunabildiği için piyasada bazı uygun fiyatlı mülkler bulunabilir. 101 Evler’in son rakamlarına göre, son üç ayda gayrimenkul fiyatlarında ortalama %3’lük bir artış yaşandı, ancak bu, piyasa değerinin üzerinde fiyatlandırılan yeni eklenen mülklerin dahil edilmesi nedeniyle çarpıktır. Buna rağmen, bu yeni mülklerin genellikle piyasa değerinden daha yüksek fiyatlara satılması nedeniyle hâlâ hafif bir iyimserlik var; bu da bazı alıcıların daha fazla ödeme yapmaya istekli olduğunu gösteriyor.
Daha ayrıntılı bir bakış açısı için, işte Kuzey Kıbrıs’taki ortalama gayrimenkul satışları fiyatları:
Kuzey Kıbrıs Gayrimenkul Fiyatları
**Lefkoşa’da satılık mülkler:**
– **Lefkoşa’da Satılık Daireler:** %8,06 artış, metrekare başına £904,41
– **Kira Daireler:** %5,43 artış, metrekare başına £5,28
– **Satılık Villalar:** %1,91 artış, metrekare başına £1226,98
**Girne’de Satılık Mülkler:**
– **Kyrenia’da Satılık Daireler:** %2,75 artış, metrekare
başına £1582,64- **Kira Daireler:** %5,83 artış, metrekare
başına £8,29- **Kyrenia’da Satılık Villalar:** %1,66 artış, metrekare başına £2029,39
**Gazimağusa’da Satılık Mülkler:**
– **Satılık Daireler:** %0,86 indirim, metrekare
başına £1084,44- **Kiralık Daireler:** %2,33 düşüş, metrekare
başına £5,35- **Satılık Villalar:** %0,4 artış, metrekare başına £1565,14 £
**İskele’de Satılık Mülkler:**
– **Satılık Daireler:** %2,95 indirim, metrekare başına £1801,85
Bu rakamlar, bazı bölgelerde gayrimenkul fiyatlarında dalgalanmalar olsa da, Kuzey Kıbrıs’taki genel eğilimin emlak değerlerinin yükselişine yönelik olduğunu gösteriyor. Bu, zorluklara rağmen piyasanın özellikle Lefkoşa, Girne ve Gazimağusa gibi bölgelerde nispeten güçlü kaldığını gösteriyor.
Sonuç olarak, Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasının geleceği hâlâ belirsiz. Son yasal değişiklikler yabancı yatırımlar üzerinde olumsuz etki yaratmış olsa da, özellikle uzun vadede büyüme potansiyeli hâlâ mevcut. Hükümet, arazi ve mülk arzını artırmaya odaklanmalı, ayrıca düzenleyici ortamın sürdürülebilir büyümeyi desteklemesini sağlamalıdır. Ancak o zaman piyasa gerçekten gelişebilir ve hem yabancı hem de yerel yatırımcıların güvenini yeniden kazanabilir.
